Застройщики могут активнее развивать программы трейд-ин, а покупатели будут чаще выбирать квартиры в уже построенных домах. К таким последствиям может привести изменение условий «Семейной ипотеки», сообщают эксперты «РГ».
С октября для части заемщиков ставка по программе выросла с 6% до 8-12%. Это касается семей с тремя или менее детьми в столичных регионах, а также семей с одним или двумя детьми в других регионах. При этом, как пояснила пресс-служба Минфина, ставка 6% остается доступной независимо от числа детей и региона покупки.
Для этого первоначальный взнос должен составлять не менее 50% стоимости жилья. Другой вариант действует с 1 октября: заемщик может обратиться в банк за снижением ставки, если в течение первого года погасит 50% суммы кредита или 50% стоимости недвижимости. Перерасчет проведут со следующего платежного периода.
Новые условия могут изменить структуру спроса. Чтобы собрать крупный первоначальный взнос, семьи могут активнее продавать имеющееся жилье. Это способно повысить интерес к трейд-ин и сдержать цены на вторичном рынке. Кроме того, продавцам придется быстрее освобождать прежнюю квартиру, поэтому спрос может сместиться в сторону готового жилья, а не объектов на стадии котлована.
Возможность получить ставку 6% после погашения половины стоимости жилья или кредита прежде всего заинтересует тех, кто и раньше собирался продавать квартиру, но не успел оформить ипотеку или завершить сделку с прежним жильем, считает исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак. По его словам, это также может подтолкнуть к переезду семьи, планировавшие сменить город, особенно Москву или Санкт-Петербург.
Еще один вариант для семей с накоплениями или другими активами, например дачей, земельным участком или автомобилем, заключается в их продаже в течение года. Полученные средства можно направить на погашение половины задолженности.
В январе-августе на квартиры в сданных домах уже пришлось около четверти продаж новостроек, отметил Баджурак. Покупатели все чаще выбирают готовые или почти готовые объекты, поскольку в массовом сегменте разница в цене между квартирой на этапе котлована и в сданном доме почти исчезла. Новые условия ипотеки могут усилить эту тенденцию, тогда как объекты на стадии котлована рискуют потерять еще часть покупателей.
Застройщики также будут адаптировать финансовые инструменты. В частности, продолжат развиваться комбинированные схемы с рассрочкой и траншевой ипотекой, которые позволяют во время строительства постепенно увеличить долю собственных средств до 50%, говорит директор блока продаж жилой недвижимости ГК «А101» Владимир Колесников.
«Мы и раньше исходили из того, что после изменения условий «Семейной ипотеки» основной акцент будет смещаться не на прямые скидки, а на условия приобретения квартиры, — говорит эксперт. — Для одного покупателя важен размер ежемесячного платежа, для другого — график внесения первоначального взноса».
Президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева считает, что снижение ставки до 6% после погашения половины кредита подойдет не всем семьям. Для этого нужны накопления на первоначальный взнос в 20% и, например, квартира, продажа которой позволит погасить половину кредита. Доход семьи также должен позволять получить ипотеку по ставке 8-12%, но при этом заемщик не должен планировать использовать весь доступный кредит для покупки более дорогого жилья.
После изменения условий программы рынок может столкнуться с более осторожным поведением покупателей, увеличением сроков принятия решения и частичным снижением числа сделок, считает директор по аналитике и ценообразованию девелоперской компании «Новая Эра» Юлия Пичугина. Спрос будет смещаться к более доступным квартирам и комбинированным схемам покупки.
Одним из востребованных инструментов может стать дальнейшее развитие трейд-ин. Сохранится и рассрочка от застройщика, которая подойдет покупателям, ожидающим поступления денег после продажи другой недвижимости, окончания вклада или получения дохода от бизнеса.
Еще одним вариантом может стать траншевая ипотека. При ней кредит выдают частями, а проценты начисляют только на фактически полученную сумму. Поэтому во время строительства платеж может быть ниже, чем при обычной ипотеке. Такой формат может заинтересовать тех, кто одновременно снимает жилье или планирует переезд после ввода дома.
Читать по теме: Спрос на аренду жилья в РФ грозит вырасти из-за изменений семейной ипотеки.