Кадастровая оценка способна существенно увеличить расходы собственника недвижимости и земли. Она влияет на размер налога, стоимость продажи и аренды. Неправильный расчёт вызывает серьёзные споры, пишет РГ.
«С 8 января вступили в силу поправки к Федеральному закону № 237-ФЗ, которые кардинально меняют подход к кадастровой оценке. Установлен единый цикл переоценки: теперь все регионы обязаны проводить кадастровую оценку не реже одного раза в четыре года, а для городов федерального значения раз в два года. При этом оценка привязана к рыночной стоимости на дату, максимально приближенную к текущей», — рассказывает Юннеса Смердова, член Ассоциации Гильдии риелторов России.
В 2026 году кадастр пересчитали по свежим данным. Во многих регионах оценка выросла на 15-25 процентов вслед за реальным рынком. На 2026 год запланирована переоценка стоимости земель, на 2027 год зданий и помещений.
Если кадастровая стоимость отличается от рыночной более чем на 30 процентов в любую сторону, оценка автоматически пересматривается без заявления владельца, отмечает эксперт.
Верховный суд постановил: если в ходе судебного разбирательства выясняется, что массовая кадастровая оценка государственного бюджетного учреждения отклонялась от итоговой рыночной стоимости более чем на 20–30 процентов, это признаётся существенной ошибкой методологии кадастровой оценки. Издержки на экспертов возлагаются на ГБУ или региональное министерство имущества, а не на выигравшего дело собственника.
В 2026 году продолжается переход на цифровую модель государственной кадастровой оценки.
Все этапы государственной кадастровой оценки теперь можно проводить через НСПД. Конкретизировано, с какого момента в ЕГРН начинают действовать сведения об изменении кадастровой стоимости объекта. Расширены полномочия Роскадастра в части исправления ошибок через портал Госуслуг или НСПД. Это перечисляет заведующая кафедрой экономики и управления в строительстве ГУУ, д.э.н. Ольга Астафьева.
«Кадастровая оценка в 2026 году становится более прозрачной, и прежде всего это связано с тем, что в требованиях Росреестра значится условие по обязательному раскрытию применяемых для расчёта формул и коэффициентов», — добавляет Ольга Астафьева. Собственнику будет проще понять, как сформировалась итоговая стоимость его объекта.
Важно разделять государственную кадастровую оценку и установление кадастровой стоимости конкретного объекта в размере его рыночной стоимости, разъясняет Пётр Дубоделов, руководитель ГИС-направления проекта «Мой гектар».
«Государственная оценка по-прежнему остаётся массовой — государство оценивает сразу большой массив земельных участков или объектов недвижимости по единой методике. Рыночная стоимость — это индивидуальная процедура, когда собственник считает, что массовая оценка не учитывает особенности именно его объекта, и инициирует процесс его переоценки», — говорит он.
Массовый подход не позволяет учесть индивидуальные характеристики всех объектов, поэтому необходимо дать возможность пересмотра оценки объектов в индивидуальном порядке. Этот процесс унифицировали в 2026 году.
Новая двухуровневая модель пересмотра предполагает, что сначала необходимо обратиться в уполномоченное бюджетное учреждение субъекта РФ, приложив отчёт об оценке рыночной стоимости. И только после решения учреждения спор может переходить в суд, поясняет Пётр Дубоделов.
Самым резонансным событием года стало Постановление Конституционного суда РФ № 48-П от 14 июля 2026 года, считает Дмитрий Келин.
«Поводом для рассмотрения дела стала массовая практика, когда собственники узнавали о существенно завышенной кадастровой стоимости объекта только из налоговых уведомлений, приходящих спустя 9–10 месяцев после окончания налогового периода», — рассказывает он.
Возможность пересмотра при этом устанавливалась только в течение шести месяцев. В результате налогоплательщик лишался возможности защитить свои права за прошлый период просто в силу хронологии налогового контроля.
Конституционный суд РФ признал подобную практику сплошных отказов неконституционной, отметил Александр Воронин. Если собственник узнал о завышенной налоговой базе из официального уведомления ФНС, он имеет полное право инициировать пересмотр кадастровой оценки. ГБУ и суды не вправе прикрываться формальным пропуском шестимесячного срока.
В начале года вступил в силу ещё один блок поправок, который значительно изменил процессуальные правила, рассказал Дмитрий Келин. По новым правилам, если арендатор намеревается пересмотреть кадастровую стоимость объекта для снижения арендной платы, он обязан предоставить письменное согласие собственника. При отсутствии такого документа ГБУ возвращает заявление без рассмотрения в течение пяти рабочих дней.
Читать по теме: Новый налог на квартиры по кадастру.